Is een huist kopen een goede investering? Toen wij een huis kochten reageerden veel mensen om ons heen met opmerkingen als “heel verstandig, een huis komt naar je toe”. Oftewel: je bouwt bezit op.
Ik zag toevallig een reclame van de SNS Bank voorbij komen op Facebook met een aanbieding voor hypotheken. En aangezien wij binnenkort ook weer moeten verlengen is oversluiten naar een andere bank ook een optie. Even de markt wat verkennen dus doorgeklikt.
Hypotheken zijn voor veel mensen een ondoorzichtig verhaal. Er wordt gerekend met ‘netto maandlasten’ in de reclames en op sites waar ze huizen aanbieden. En er wordt ook eigenlijk nooit gesproken over wat je in totaliteit betaalt. Iets wat ik wel uitgerekend heb toen ik onze woning kocht, overigens. Daar heb je spreadsheets voor immers.
Maar tegenwoordig moeten de banken het inzichtelijk(er) maken en daarom zag ik het volgende rekenvoorbeeld op de site van SNS:
Dit is (rode vak) het totale bedrag dat je hebt betaald na dertig jaar aflossen.
Een woning van 2 ton kost je dus ruim 3 ton. Dat betekent dat je in 30 jaar dus ruim 100.000 euro hebt betaald aan extra kosten voor je geldlening.
De vraag is dan gerechtvaardigd, lijkt mij: “Een huis kopen, een goede investering?”
Waardevermeerdering?
De eerste aanname die iedereen doet (deed) is dat huizen alleen maar meer waard worden en dat er dus sprake is van waardevermeerdering. Ik heb wel gehoord bijvoorbeeld dat eind jaren ’60 van de vorige eeuw er mensen waren die voor nog geen 40.000 gulden een woning kochten die eind jaren ’90 van de hand ging voor 250.000 gulden. Geen kattenpis zo’n waardevermeerdering toch? Maar liefst 5x zoveel waard geworden in dertig jaar!
Geldontwaarding!
Echter, eind jaren ’60 was een modaal inkomen 11.000 gulden (zo’n 5.000 euro). Eind jaren ’90 was dat … 52.800 gulden (24.000 euro). Oftewel een ‘geldontwaarding’ van maar liefst een factor .. VIJF!
Met andere woorden, die woning was niet in waarde gestegen maar het geld was, ten opzichte van de arbeid die je er voor verricht, een factor vijf minder geworden.
Natuurlijk, dit is vast een “aanvechtbare theorie”, economen zullen er anders over denken maar per saldo komt het er op neer dat als je in 1968, 1969 een modaal inkomen had eenzelfde (verhoudingsgewijs) dure woning kocht als wanneer je in 1999 een modaal inkomen had en deze zelfde woning wilde kopen..
Door de eeuwen heen dan?
En hoe zit dat door de eeuwen heen? Ik vond een mooi artikeltje over de prijs van een grachtenpand in Amsterdam door de eeuwen heen. De fluctuaties in deze prijs zijn enorm en laten zien dat een woning als ‘waardevaste investering’ wellicht helemaal niet zo’n goed idee is… ? De bedragen spreken voor zich:
1686 € 462.303
1735 € 1.076.107
1754 € 1.267.706
1773 € 824.547
1791 € 811.502
1855 € 102.731
1884 € 755.295
1910 € 693.284
1924 € 1.997.517
1969 € 500.046
1973 € 1.268.661
1973 € 1.208.959
Let bijvoorbeeld eens op het verschil 1969 – 1924? Dus,.. een huis kopen is gewoon speculeren? Meteen beetje geluk verlies je er niet aan?
Stel, u kocht in 1970 die woning van 40.000 gulden. En die verkocht u in 2000 voor 250.000 gulden. Dan hebt u voor uw gevoel dus 210.000 “verdiend”. In de praktijk kunt u met die 210.000 minder dan wat u indertijd met die 40.000 kon. En u hebt in de loop der jaren ook nog eens een bak extra voor betaald, paar verbouwingen er bij enz.
Dus per saldo is het op die manier gerekend een verliesgevende onderneming geweest.
Is een huis kopen dan ónverstandig?
Dat ligt aan de situatie. Mijns inziens moet je kijken naar de vraag: wat betaal ik elke maand voor mijn woongenot. En is dat te veel of te weinig?
Voor mij persoonlijk geldt dat ik de woning heb gekocht van de verhuurder voor een prijs welke zodanig laag was dat mijn bruto maandlast lager was dan de huur. Maar dat zal zeker niet voor iedereen gelden. Een woning van 200.000 euro, waar je per saldo 300.000 voor betaald hebt in 30 jaar tijd, kost je dus 860/maand.
Stel, je verkoopt die woning dan voor een factor 5 hoger dan aanschaf. Oftewel voor 1 miljoen euro. En de geldontwaarding is ook een factor 5. Dan heb je per saldo dus én 860 euro per maand aan de bank betaald én 275 euro per maand ingeleverd door de ontwaarding. Dus ruim 1000 euro per maand “betaald”.
Een huis kopen, een goede investering?
Een huis kopen als ‘investering’ is dus mijns inziens geen goed idee. Het “komt niet naar je toe” maar het geld gaat juist van je áf. Richting de bank! Die overigens een prachtig verdienmodel heeft, .. zij mogen “geld scheppen” (zie deze korte video).
Natuurlijk kun je het anders benaderen en zeggen, op grond van het voorbeeld, ik heb toch maar mooi even flink ‘geld verdiend’ aan mijn woning aan- en verkoop. Aangenomen dat je inderdaad een verkoopprijs hebt behaald die de geldontwaarding compenseert. Prima, dan dat is waar. Als je de geldontwaarding buiten beschouwing laat!
De investering echter zit mijns inziens ergens anders, namelijk de vraag: “wat is mijn woonlast”. Een huis kopen is, meestal, fiscaal aantrekkelijk(er) dan huren. Wij wonen nog steeds voor hetzelfde bedrag (bruto) als we deden in 2001, toen we het huis kochten. En dat is een fractie van wat anderen – die toen ook huurden – nu betalen. Dat is mijn “winst” en als je het mij vraag de winst van íedere woningkoper.